人的一生應選擇購屋或租屋？許多人到了退休年紀，才慶幸擁有自用住宅，而且還可「以房養老」，不致無屋可租或讓房租嚴重排擠生活費用。然而，現今雙北與竹北等蛋黃區房價已高到連中產階級都付不起的程度，年輕人對社會產生疏離感，經濟弱勢者成為社會邊緣人。

回顧從前，政府大量興建國宅，對市場住宅價格產生一定的制衡作用，不再興建國宅後，政府的住宅政策變成被拔掉爪與牙的老虎，無法有效地定義或調控房價。再者，政府標售土地，陷入房地產尋租與競租的惡性循環，用標售土地定義地價及誰有權擁有土地，是嚴重錯誤的方式，造成房價與地價水漲船高的現象。

當年輕人與經濟弱勢者想買卻買不起住房時，卻告訴他們：「你買不起就不要買，我來蓋社會住宅租給您！」房租是費用，租貸是儲蓄，因此租房並不是完全正確的解決方案。

但是只租不售的社宅，存在重大的盲點，包括仍然沒有解決高房價的問題，造成政府沈重的財務負擔，未來將衍生很大的管理維護成本，而房租補貼政策助長房租的上漲。

再看他國的案例，南韓尹錫悅總統的住宅政策，任內五年內要建二五○萬住宅，首都圈配置一三○萬戶，包括卅萬戶「青年成本價住宅」，以興建成本價預售給符合資格的青年入住者，同時提供八成的低利房屋貸款。

綜上理由，參考過去國宅及南鐵地下化照顧住宅的經驗，嘗試就住宅政策提出建議：

小東路北側基地公營住宅，位於小東路與北門路交叉口，對面就是台南公園。圖為模擬圖。（南市都發局提供）

一、現行的社宅應採取租售並行政策，且容許先租後買（Rent-to-Own），先租後買已付租金可抵付部分房價，以滿足國民擁有自宅的願望，並達到階級混居與財務平衡的目標。

二、基於國民有權買（Right to Buy）與政府責任幫助買（Help to Buy）自用住宅的雙向原則，政府應大量興建可負擔的住房，參考南鐵地下化照顧住宅的案例，以成本價或低於市場價格的價格讓售給符合申購資的拆遷安置戶、首購族與中低收入戶。

三、政府整體開發新設都市地區已成為所謂的蛋黃區，房價高居不下，已造成社會階級隔離的現象，因此無論區段徵收配餘地或市地重劃抵費地，均優先以專案讓售的方式用以興建前述的社宅或可負擔住房，達到社會階級混居的效應。

四、政府專案讓售土地，鼓勵企業興辦「員工安家計畫」，或鼓勵非營利住宅法人機構推動「合作住宅計畫」，讓符合申購資格的人可用成本價或低於市場價格的價格取得自宅。

五、有鑒於過去國宅設計施工品質不佳及轉售圖利的行為，政府應考量以提供土地合建分屋的模式，取得社宅或可負擔的住房，為避免不動產公開市場尋租與競租效應，宜建立前述兩者二手屋轉讓與申購「等待名單」（waiting list）的機制，只能轉讓給「等待名單」上的第一順位申請人。

（作者為國立陽明交通大學退休教授）