【市府財團官商合作成長全紀錄】

興富發文心愛悅拆除塔吊時發生意外，砸中捷運綠線軌道後，缺乏緊急停車SOP的中捷全速前進撞上，造成1死10傷悲劇。

團隊爬梳建案歷史，發現他能夠長那麼高大，中市府的幫忙居功厥偉，因此為大家整理曾經的「八期地王」容積率成長史，也是利潤成長史。

首先介紹所謂土地分區，就是整體都市計畫下進行容積率配置，因為每一次的土地變更都會影響開發的價值與分區的功能，因此需要政府單位有專業有紀律的管理，如果地主有錢想改就改，那都市計畫不就大亂了嗎？所以當年胡市長通過土地變更時要求廠商除了繳所謂代金給市庫，更重要的還需要有「正當理由」。

10年前，出事這塊地原本是商二（容積率350%）用地，但2013年胡志強市長任內，地主味丹申請變更為商四（容積率500%），計畫書理由寫的非常合理，表示綠線捷運通車後，車站旁可望匯集休閒、購物、交通等機能，實有增加捷運站旁商業區使用強度的必要，因此在地主承諾開發後不小於30%作為商業用途的情況下，胡志強市府以2億元代金的代價，通過變更都市計畫。

當年味丹可說是慧眼獨具，土地變更完成後並沒有自行開發，而是轉手就把土地賣給遠雄。根據專業鑑價師的評估，都市計畫變更後，這塊地價值增加10億以上，我們看當時的相關報導：

「遠雄2013年11月6日向味丹集團以每坪163萬元、總價逾38億元高價，買下8期文心南路上「商四」2,352坪土地，締造8期土地歷史新高價。」

遠雄拿到土地以後，先把257地號切出去，蓋了「遠雄文心匯」這個建案（103 中都建字第02767 號 ，胡志強時代申請），眼尖的各位應該發現一件事情，這個建案似乎看不出來有30%商業用途，總之當時不知道怎麼協調的，就是這棟純蓋房子，臨文心南路的土地遠雄則想要做更大規模的二期開發。

回到意外發生現場，遠雄最初的規劃是38層雙塔，總高超過140米，但環評小組審了六次都沒過，最後降低改為34層雙塔免環評，但又不知道甚麼原因乾脆放棄開發，在2018年11月把土地出售給興富發建設，出售的土地面積1334.12坪，每坪約新台幣200萬元，出售總價26億6825萬元，遠雄處分獲利約1.7億元，這其中還有一段插曲，原文心匯的中庭花園被打包賣掉變成興富發的文心愛悅，住戶跑去檢舉遠雄，後來因廣告不實被開罰２２０萬。

興富發取得土地後，再次變更為也不用環評的31樓，在2019年11月08日取得建照，商業面積大幅縮水，完全沒有原本說的30%，而是住宅高達569戶的小坪數住宅，僅1樓有8戶店面，總銷達67億，一年就完售獲利入袋。

問題來了：商四土地蓋純住宅這的確很常見，基本你看很宏偉的豪宅建築群有可能都是商四，但這塊地王不是單純的商四，是有條件開發的商四，要有商業機能至少３０％的開發但書。

也就是胡志強核可，號稱要做商業開發加強捷運站機能的土地，轉手再轉手，在盧秀燕任內核發執照變成純住宅大樓，財團申請變更後賣地獲利，而後續接手建商根本不想做商業開發，只想快速回收成本；當然也是有人照規則走，這塊地南邊還有一塊南山人壽的土地，也是由商二變更為商四，但後來就確實作為商場影城開發，顯示遊戲機制確實存在，也可以被執行。但台中市府似乎對某些建商特別優渥，對變更土地的承諾「至少30%商業使用，強化捷運站區商業機能」毫無要求。

這塊地變更的結果，容積率上升40%以上，大概可以多蓋10層樓，也就是原本20層的大樓變30樓，讓建商可以多賣20多億，而本來可以吃飯逛街做生意的３０％，啪！不見了。

相關資料我們會提供民代與營建署做後續處置。

要不是興富發發生意外，可能不會太多人關心到台中市府點地成金的技巧，白紙黑字寫的承諾都能推翻，讓建商大開方便之門，那麼台中的工安許可與稽查，你又如何期待市府能夠落實？ 興富發文心愛悅的故事這還不是全部，如建商如何閃躲都計法令欺騙發照人員？發照過程是否有受到長官的壓力？設計住戶買賣合約有甚麼技巧？如何在使照建照申請階段以住換商？銀行貸款條件有甚麼差異？大家可以想像，台中市政府不通盤檢討講清楚，那我們就整理好一個個講，還有怎樣的秘辛藏在後面！